篇一：商業項目策劃方案

一、 網站商業運作利益點分析創意空間

本項目策劃是圍繞網站的關聯方利益點而出發的，而這將是網站定位、網站內容設計、網站推廣和網站業務收入設計等的知道原則，具體見下表： 序號
 
關聯方
 
利益點
 
網站運營方創意空間

1、  網絡廣告收入

2、  會員服務收費（包括短信平臺運營收入）

3、  商家合作銷售提成

4、  活動策劃組織收入創意空間

5、  網站品牌效應創意空間

6、  新的合作機會產生創意空間

7、  網站實業的延伸創意空間

8、  營造自我宣傳平臺

6兩點就是以網站作為對外投資享受收益，包括其上市融資機會）創意空間
 
消費者（網民）創意空間

1、  資訊收集

2、  知識學習

3、  比較機會實現創意空間

4、  尋求實惠

5、  自我價值展示機會發揮創意空間

6、  信息發布創意空間

7、  投資機會

8、  人脈機會創意空間

9、  享受潮流創意空間

10、 解決疑惑

11、 現時物品的適時適值處理創意空間

商家

1、  產品服務銷售收入

2、  建立客戶數據庫創意空間

3、  新機會物色

4、  借鑒提高自我

5、  銷售網絡構建創意空間

6、  降低運營成本創意空間

7、  競爭情報收集創意空間

8、  品牌宣傳平臺創意空間

9、  獲得反饋意見

10、 尋找任務外力支持

二、 網站運營思路創意空間

1、  通過網站主題來吸引網民（潛在消費者）的瀏覽，建立穩定持續增長的瀏覽量，且掌握建立相應的瀏覽者（網民）數據庫，借以相關活動安排來建立網站的會員制以確保網站定期忠實的網民，并對網民情況進行分析處理，借所掌握的網民情況來向我們的目標商家展示網站價值，從而來吸引商家與我們網站的合作，從而利于各項商業活動的規劃和實施創意空間

2、  先期通過為商家提供免費的宣傳平臺，借以營造網站的商業用途，也就是能為網民提供了潛在價值的利用，逐步確立網民對我們網站的認同度和瀏覽習慣；利用網民對我們網站信息的利用而使商家得到了網站的實惠體現，這時候才開始進行網站的商業性收費，在目前網站廣告運作環境下，給予體驗機會是一個強有力的競爭武器，況且這在網絡年代里在成本方面是可以允許的創意空間

3、  在以上兩個階段，我們還是以信息服務提供為網站的主要經營業務，同時也兼帶一些線下商業運作，但仍然保持著一定程度的中立；待網站運營過程保持穩定發展了，我們可以考慮結合網站品牌情況推出自我品牌產品，實現一定程度上向實業方向轉變，借以網站建立起來的宣傳優勢和我們網民數據庫，完全是可以打造一個消費品方面的品牌創意空間

4、  網絡的好處就是其運作的低成本和極度的靈活性，各個主題和網上活動可以隨時變化和更新，從而能更好滿足網民的需求，有網民才有網站的生命力，所以要在網站上感于嘗試創意空間2H

三、 網站定位創意空間

1、  從網民的普遍個人利益心態，我們網站將以全方面提供市場商家優惠促銷信息為主打內容，成為商家網上發布優惠促銷信息平臺，成為網民消費者尋找優惠促銷信息的主要網上來源，建立網上全權威的優惠資訊平臺，以此最大限度吸引網民，最大限度為商業服務，據網民反應來做進一步的商業活動創意空間

2、  可以將團購的相關元素融入這個網站平臺中，將其與商家的優惠活動進行更緊密結合創意空間

3、  同時引入來自商家或者網民的互動、參與元素，保持網站的雙方交流機會，實現雙方其他利益點的相應結合創意空間

四、  網站名稱創意空間

中國購物優惠促銷指南網

五、 網站欄目設計

1、  優惠促銷信息：提供當地商家公布的優惠促銷信息，或者網站為網民爭取的優惠信息

2、  專業市場資訊

3、  采購指南

4、  市場調查報告創意空間

5、  品牌排行榜：自定標準，結合市場調查和網民反饋信息，推行季度榜和總年度榜創意空間

6、  潮流資訊創意空間

7、  方案征集：滿足商家在營銷、設計、人才等方面的需求

8、  服務提供：提供網民智力財富轉換機會創意空間

9、  網上小店：以招標經營的形式開辟本網站的電子購物平臺

10、 交流天地

11、 會員特區：為會員提供相應附加值服務

六、 網站業務收入設計

1、  信息發布費創意空間

2、  網站廣告費創意空間

3、  短信平臺收費創意空間

4、  頻道外包收費（類似電視節目外包操作）

5、  主辦、協辦活動收費

6、  定向信息發布費（發揮會員數據庫作用）

7、  產品代理收費（電子商務頻道）創意空間

8、  調查報告費用

9、  顧問費用創意空間

10、 地區業務經營權費用（將地區業務經營權外賣）

11、 會員服務收費創意空間

創意空間

七、 后續產品開發

1、  自我知識產權刊物出版創意空間

2、  系列會展開發創意空間

3、  成立協會，進行協會經濟創意空間

4、  自我品牌（連鎖加盟）

5、  經營顧問服務

6、  海外合作創意空間


篇二：商業項目策劃方案

一：酒店簡介

焦作三維戴斯酒店座落于焦作市專制中路555號，是焦作市一家根據國際標準建造，由美國戴斯酒店管理團體所管理的集客房、餐飲、文娛、健身、洗浴等高檔設施為一體的豪華商務酒店。焦作三維戴斯酒店地處焦作郊區最繁華的商業地段，地輿職位優越，交通十分便利。高25層，酒店網絡營銷方案。總面積達4.5萬平方米，學會網絡營銷方案范文。與8萬平方米的6層豪華商場相相接，合計12.5萬平方米，也是一家今世化生活式便利酒店。酒店內設施配備完好，聽聽三維戴斯酒店營。能敷裕滿足商務旅行和觀光旅游者的不同需求。焦作三維戴斯酒店具有初級客房、豪華客房、行政豪華房、商務豪華房、行政套房、總統套房。酒店設有豪華行政樓層、無煙樓層，所有客房安置寬帶互聯網、室內電子安全柜、語音信箱、液晶電視及衛星電道。焦作三維戴斯酒店特設的行政酒廊位于22層，為賓客提供了一系列獨享的優惠和性情化的專業任職，廣州網絡營銷推廣。提供快捷便利的入住手續、厚實的自助早餐。并且全天供應軟飲，晚間還為商務賓客綢繆了雞尾酒，在此賓客可盡覽焦作光景。房地產營銷推廣方案。

二：市場環境闡述

市場偵察和預測

市場偵察是指運用迷信的方法和措施，編制而有目的地對需求、供應和市場環境等信息舉行收集、闡述、研究的活動。

(1)市場偵察的類型

根據偵察的形式、類型和目的的不同，不妨分為探干脆偵察、描述性偵察、因果性偵察。

探干脆偵察 主要用于收集初步原料。

描述性偵察 是對市場的客觀狀況舉行照實的記載和反映。

因果性偵察 是為了了解和掌握市場氣象之間的因果相關而舉行的市場偵察活動。

(2)市場偵察的方法

市場偵察就是要收集、闡述、研究市場信息，對市場信息的偵察可分為原始原料的收集和二手原料的收集兩種形式。看看廣州網絡營銷推廣。其中原始原料的收集又包括詢問偵察法、觀察法、會議法、實驗法等。

市場預測就是在市場偵察獲取的原始原料和二手原料等信息的底子上，運用迷信方法，對市場未來一段時辰內的變化及需求趨向做出闡述和推斷。

(1)市場預測的方法 定性闡述法(消費者定見法、經理人員判決法、德爾菲法) 、 定量闡述法

(2)市場預測的程序 確定預測對象，擬定預測計劃;收集和闡述原料;抉擇預測方法，建立預測模型;確立預測后果，提出預測呈報

建立在上述的底子上對焦作市市場舉行偵察和預測：酒店網絡營銷。

1.市場外部環境闡述，

如政治環境、社會環境、文化環境、經濟環境等，分別針抵消費者市嘗競爭者市場做出闡述，對后果舉行闡述和評價，進而提出建議。

2.市場外部環境闡述，即酒店外部環境闡述

(1)酒店員工素質

(2)酒店管理者素質

(3)酒店自身狀況

3.酒店SWOT分析闡述

SWOT就是指一個企業維系外部市場對自身的優優勢闡述。酒店議決下面的內外部環境闡述此后在維系自身的狀況闡述酒店今朝所具有的優勢及優勢，然后針對這些狀況在作出一些更有益于自身繁榮的修正、補充和完美。

三.營銷組合戰略

1 營銷對象

酒店營銷的對象當然要定位到實實在在的利潤上，但不光僅如此。營銷對象的定位還要斟酌到消費者和社會的利益，學習酒店。要能切確措置好企業與這些人和團體的利益相關。所以，酒店營銷對象應當有三個層次：方案。一是酒店計劃期的間接營銷利潤，二是未來必定時期企業形象的增值，聽聽酒店餐飲營銷方案。即議決優質任職、讓利和承擔社會負擔來提高企業的形象，三是探求和積聚營銷體驗，培育造就一支高素質的營銷人才隊伍，建立完美有效的營銷網絡體系。

2 市場細分

市場細分是指企業根據消費集體之間需求的區別性，網絡營銷方案范文。把一個整體市場劃分為若干個分市場，從中抉擇自己對象市場的方法。市場細分看待企業切確制訂營銷計劃和營銷戰略、順利殺青營銷對象具有特別首要的意義。

酒店不妨根據各種成分細分旅游市場，如地輿、社會經濟、置備行為、人口結構特點、消費者生理成分等。

3 對象市場

酒店根據所做的市場細分，有目的的抉擇對象市場，進而有針對性地滿足對象市場消費者的需求。在抉擇對象市場時可運用的市場戰略大凡有三種：無區別性市場戰略、區別性市場戰略和麇集性市場戰略。

無區別性市場戰略又稱整體市場戰略，即把整個市場作為企業的對象市場，聽聽三維。不注意區分市場不同的需求;區別性市場戰略是根據消費者的不同需求，對整體市場舉行細分，然后根據不同的對象市場分別采取不同的營銷戰略，滿足每個細分市場的個別須要;麇集性市場戰略又叫聚積營銷戰略，是企業在市場細分的底子上，針對某一細分市場，將企業的人財物資源聚積于該對象市場舉行營銷。

酒店不妨靈動運用這三種戰略，維系自己的產品特色，抉擇不同的對象市常你知道銷策劃方案。

4 市場定位

定位是在上世紀70年代由美國學家艾·里斯和杰克特勞特提出的，酒店營銷策劃方案。其含義是指企業根據者現有產品在市場上所處的職位，針對顧客對該類產品某些特征或屬性的重視水平，為本企業產品塑造不同凡響的，給人印象昭著的形象，并將這種形象生動地轉達給顧客，從而使該產品在市場上確定適當的職位。市場定位是酒店在對象市場抉擇的底子上確定自己的產品定位、企業定位、競爭定位和消費者定位。目前，三維戴斯酒店的企業定位是商務型酒店，但還可根據不同的對象市場設置不同的產品定位。三維戴斯酒店營。

5 具體營銷戰略

市場營銷戰略是企業以顧客須要為啟碇點，根據體驗取得顧客需求量以及置備力的信息、商業界的欲望值，有計劃地組織各項經營活動，議決彼此妥協類似的產品戰略、價錢戰略、出售渠道戰略和促銷戰略，即4ps戰略，為顧客提供寫意的商品和任職而殺青企業對象的歷程。

(1)產品戰略：酒店營銷策劃方案。議決產品市場時機與題目闡述，提出合理的產品戰略建議，造成有效的4P組合，到達最佳效果。

1)產品定位。產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產品迅速發動市常

2)產品格量功效方案。事實上銷策劃方案。產品格量就是產品的市場生命。企業對產品應有完美的質量保證體系。

3)產品品牌。要造成必定著名度，、美譽度，我不知道營銷策劃。創建消費者心目中的著名品牌，必須有劇烈的創牌認識。

4)產品包裝。包裝作為產品給消費者的第一印象，須要能迎合消費者使其寫意的包裝戰略。聽說方案。

5)產品任職。籌辦中要注意產品任職方式、任職質量的改善和提高。

(2)價錢戰略 市場競爭離不開價錢戰略，靈動切確地制訂產品的價錢是殺青產品價值和企業市場對象的關鍵，你知道策劃。同時，產品價錢的高低與需求也親切相關，價錢制定得合理與否，間接相關到消費者的置備力和產品的競爭力。

(3)出售渠道戰略 出售渠道戰略的抉擇對企業能否打開銷路、盡快占領市場及消沉營銷得有有著十分首要的作用。

(4)促銷戰略 促銷戰略常用的措施有廣告、公關、流傳、人員傾銷、舉辦或參加博覽會等等。

其中廣告流傳，推行程序可按以下方式舉行：

①籌辦期內后期推出產品形象廣告。網絡營銷策劃書。

②銷后適時推出誠征代理商廣告。

③節假日、重大活動前推出促銷廣告。酒店。

④獨攬時機舉行公關活動，接觸消費者。我不知道網絡營銷推廣方案。

⑤主動愚弄消息媒介，特長建造愚弄消息事件提高企業產品著名度。

隨著市場營銷學研究的不停深入，市場營銷組合的形式也在產生著變化，從“4Ps”繁榮為“6Ps”。營銷策劃方案范文。近年又有人提出了“4Cs”為主要形式的市場營銷組合。

根據籌辦期內各時辰段特點，推出各項促銷方案。促銷方案要過細、周密，操作性強又不乏靈動性。還要斟酌費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得優秀效果為綱領。加倍應當注意季候性產品淡、淡季營銷著重點，抓住淡季營銷優勢。

6 主題促銷提案

如過年、五一、十一、中秋等首要節日推出主題營銷以吸收更多的消費者。怎么做網絡推廣。

7 外部營銷

注重對員工的培養，創建外部營銷認識。這樣在酒店外部造成一個外部營銷鏈，使整個營銷顯得完整，更具競爭力。

四 營銷方案預期效果闡述及推行

根據方案的可行性闡述，作出收益預測，進而肯定推行與否。

五 方案的調整

若方案推行歷程中有不妥之處適時調整，是對原方案的補充和修正。


篇三：商業項目策劃方案

第一章 總體策劃思路

一、策劃的總體思路

1. 全面把握：首先是建立在對當前最優產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。

2. 項目對接：強調對項目所在區域及個性特點詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優模式與項目自身進行完美對接。

3. 創新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創造出競爭優勢，還可以為地產企業奠定行業地位。

二、 項目背景

1.用地概述

l 地塊位于蘇州市朝陽區長安西路南側，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂、醫院等生活設施配套齊全，交通便捷。

l 該地塊整體呈"品"字狀，沿長安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米；南北最大進深112.78米，最小進深61.99米,地塊占地11692.59㎡（合17.53畝）。

2.項目規劃

商業形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業布局，約20491.85㎡l

住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，約9609.32㎡l
 
辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，約22791.36㎡l
 
停車形式：地上81個，地下326，合407個車位(地下兩層停車布局，約13691.36㎡)。l
 
建筑密度：42%l
 
綠地率：25%l
 
容積率：4.5l

3.規劃設計要點

《蘇州世景國際方案設計說明》（略）

4.用地紅線圖

（略）
 
三、項目資源分析、項目目標的界定

---效益和品牌

1. 項目銷售按目標計劃順利完成
 
第一階段銷售必須成功，以順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保后續開發資金。l
 
總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。l

2. 項目對企業品牌及后續項目的拉動和貢獻。
 
借助項目運作的成功，蘇州世景置業發展有限公司確立在蘇州房地產行業的地位和影響力。l
 
綜合提升世景置業發展有限公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。l
 
四、核心目標--樹立品牌

原理：達到商業房地產的三贏境界

品牌時代需要有品牌時代的房地產開發經營的游戲規則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規則，就是"房地產品牌語言與品牌運營規則"。

品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是需要房地產的品牌服務，品牌時代的房地產開發商需要學會塑造房地產品牌，需要學會運用"房地產品牌運營"的規則生產適銷對路的房地產品牌。

品牌經營與消費者處于動態的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。

所謂三贏是指開發商企業價值、消費者客戶價值、項目所處的區域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：

消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區域能量引爆。

最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。

五、項目開發總建議

1. 引進先進的商業規劃，特別注意引進新業態和設計好項目的業態組合。

2. 通過前期銷售與招商的同步進行，引進眾多國內、國際知名商業企業和品牌，顛覆現有區域商業格局。

3. 注意引入商業物業和統一運營管理概念，對項目精心包裝。

4. 通過超常規宣傳，通過項目營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發成為當地市民關注的熱點，并形成良好的口碑并且節約宣傳費用。

5. 通過適當靈活劃分商鋪面積來控制"總價"，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。

6. 充分利用項目三部分所形成的“生態鏈”形成優勢互補。
 
六、項目的SWOT分析

1. 項目優勢
 
地理位置優越，商圈人氣興旺l

世景國際位于蘇州市中心地帶，屬于長安路頂級商業中心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利。可以說是是目前蘇州市城區內最具發展潛力的商業用地。

商業配套完善，商業活動便捷l

由長安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽區最為成熟的商業活動區，其中匯聚的商業、酒店、娛樂等均在整個蘇州市具絕對代表性。隨著近年來來國民經濟的穩步發展，居民生活水平的不斷提高，大規模新型商業項目的投入使用，令該地段的商業配套越發成熟，各類商業、商務活動業已成為蘇州最為頻繁的地區。
 
屬于三位一體的商業項目模式，開發潛力巨大l

項目集商場、投資型公寓、寫字樓于一體，可形成商業經營、旅游居住與商務活動的優勢互補。
 
2. 項目劣勢
 
周邊商業競爭較多，從某種程度上分流消費群體。l

l 雖然街區具有良好商業環境資源，但是臨近項目如華美商城、北方商廈目前經營狀況不容樂觀，容易造成客戶的對比心理，為后期銷售招商增加壓力。

l 目前蘇州高檔寫字樓市場供應量較大，如黃金大廈、國貿大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項目。且朝陽地區的高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優勢較被市場認可。

l 目前市場上寫字樓投資回報率較低，缺乏投資者關注，而中、小型公司因為經濟實力有限，多以租賃為主，購買意向不強。

3. 機會點
 
經濟發展利好因素l

長安路地位的提升，與其說是近年來各開發商著力打造的結果，還不如說是蘇州市經濟穩步發展、核心商業圈多元化發展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長安路為軸的格局。而中心路與長安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業地位迅速上升。
 
地理區位優勢l

目前蘇州市房地產市場已日漸成熟，該項目的地理區位優勢必然會贏得較大的發展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學的態度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機”。
 
項目連動實現價值最大化l

本項目對面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級商務娛樂場所，而左邊不超過500米又是蘇州市幾大著名商場的聚集地，因此如何結合項目自身開發特點，能完善和補充市場缺陷就能發揮優勢，降低運作成本，實現本項目物業潛在價值最大化，使發展商充分兌現效益。
 
中心城市的建設匯聚了人氣l

隨著政府發展“發展中心城市”力度加大，朝陽區對“五區三縣”的影響力和知名度的提升，區位優勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發周期估計完全可以“借勢造勢“，為增加項目開發的安全性打下良好的基礎。

4. 風險
 
市場因素l

可對形成直接影響的超大型項目在本項目開發周期內都將面市時，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽為“蘇州地王”的黃金國際項目已于12月18日舉行奠基儀式。這些項目均體量巨大、且都是集商業、酒店、寫字樓及住宅于一體。同期上市必將對本項目產生競爭。

同時，從目前蘇州市的房地產市場看，各類型競爭同質化開始，已引起許多開發商的重視，按我們的開發周期測算，一旦這些開發商都清晰地認識到產品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風險性。
 
自身因素l

與本項目一墻之隔的華美商城及長安路的其他大型商場已經有強烈的對比，假如本項目沒能在項目定位、經營特點及硬件設施上有所超越的話，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。

5. 綜合分析

從市場調研結果分析、本項目的優劣勢比較，機會和風險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產品，以合理的成本、利潤，達到科學的"投入產業比"，追求產品供給----需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。從目前各熱銷的房地產項目以及投資者的區域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現在：

一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩定消費群體的區域等都是投資考慮的主要因素；

二是新的商業模式和經營理念，蘇州當前的商業模式開始從條狀商業街向集聚式商業區轉化，綜合性的"商業步行街"、"一站式購物"的大賣場等新的經營管理模式所帶來的影響是不言而喻的；同時隨著市場上產權式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產項目的出現，投資物業的多樣性也開始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業形態，本項目要立于市場不敗之地的關鍵就是如何開發出適合區域今后發展的商業模式和引入先進的經營理念。

三是產品和配套，商業產品的設計和周邊資源狀況，包括產品本身、產品形象、產品位置對消費及投資者的有效引導，還有商業項目的功能定位、軟硬件配套設施、人流走向等技術性內容，以上因素對商業項目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。

七．市場機會發現

本項目市場機會將包括對商業、酒店、公寓、辦公、休閑娛樂等多元的需求構成，市場機會有以下幾部分構成：

1.常規市場機會發現

l “傳統都市區域”自然形成的不動產需求（自用和投資），商業、商務及休閑需求。項目位于蘇州的市中心，處于蘇州市頂級商業地段向頂級商務地段過渡的邊緣地帶，商業、商務及休閑的需求能夠得到最大化的體現。
 
市區內類比高水準的綜合性多功能商業項目有效供應不足形成的差異性顯示需求。l
 
2．新生代市場機會發現
 
政治、經濟、文化、藝術和社會環境變化帶來的需求。l
 
城市建設和發展，交通的全面改善，其他城市區域價值和格局變化帶來對本區域的新需求。l
 
新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現實需求。l
 
3. 創造市場機會發現

l 新投資方式創造的市場機會。目前蘇州市民的投資意識很濃，就這一點來說我們注意差異化投資，就項目本身可以從前期的招商工作開始，進行統一招商統一規劃，使得本項目在投資理念方面有較大的提升。

l 新經營方式創造的市場機會。目前不少商鋪經營的靈活性導致商業的經營缺乏統一性，商業氛圍的形成僅依靠市場的調節由經營者自發形成，商鋪的換租率表現頻繁。這就給我們在創造市場的新型不動產品種提供了機會與空間。

l 新營銷策略創造的市場機會。當地的營銷策略主要以房屋預售登記認購為主，到開盤后集中簽約。而我們在具體運作中可以將一些新的操盤手法融入其中。

4. 延伸價值

l "新都市主義"規劃觀念的延伸價值。考察新都市主義的城市建設理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊含著一個極其重要的思想，即人文關懷。無論是混合街區功能的考慮，還是對交通系統的組織，抑或其它城市建設主張，都強調要滿足人的需求，尊重人性發展。新都市主義者重新反思人類與自然的關系，主張城市建設應充分研究自然環境，城市規劃因形就勢，建筑設計適應氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。對于本項目而言，應相當重視"新都市主義"的規劃觀念及延伸價值。

l "藝術化"建筑設計的延伸價值。建筑不等于藝術，因為建筑設計首先考慮的是不同項目的具體要求，建筑必須有功能性，它牽涉到結構、力學、工程學等，建筑不僅僅是表現。建筑藝術價值觀的演變分為五個階段：（1）實用建筑學階段，追求適用、堅固、美觀的建筑；（2）藝術建筑學階段，視建筑為"凝固的音樂"；（3）機器建筑學階段，把建筑看作"住人的機器"；（4）空間建筑學階段，認識到"空間是建筑的主角"；（5）環境建筑學階段，認為建筑是環境的科學和藝術。在本項目中，我們著重要體現的是空間建筑學與環境建筑學相結合的本質。

l "主題性"環境設計的延伸價值。主題文化是項目的靈魂。項目的主題文化定位是創造項目個性，體現物業差異性，從而引領潮流，引導新的生活方式的坐標，也是項目建筑風格，環境風格設計的依據。

l "后價值開發"的延伸價值。這里指的后價值開發體現出品牌經營的持續性與持久性能夠為將來的品牌創造與品牌經營打下堅實的基礎。

5. 機會價值
 
土地競拍的社會知名度。l
 
類比競爭物業的優劣取舍。詳見《市場調研報告》l
 
社會專業服務體系組合和利用。l
 
金融服務。包括個人金融服務、物業托管、個人理財等等。l
 
物業經營和管理。l
 
營銷策劃。l
 
第二章 項目總體的定位開發報告

前   言

在多年發展和積累的基礎上，蘇州市整體經濟發展勢頭強勁，20XX年全市國內生產總值歷史性地突破千億元大關，達到1003億元地方財政收入達到40億元，而全社會固定資產投資完成365億元，增長幅度達66%，年末城鄉居民儲蓄存款余額達到479億元，比上年初增長16%，可以說20XX年是本市近十年來發展最快的一年，蘇州經濟已經跨上了一個新的發展平臺。

而站在房地產領域去看待這個我們即將面對的全新經濟發展平臺，就不難發現目前蘇州城市經濟發展的現狀，而立足本項目我們主要的工作則是應最大可能的去適應和了解城市發展的脈搏，令項目主動成為引導和帶動發展趨勢和引導消費的平臺：

蘇州房地產市場真正走向現代化運營的標志應該從20XX年長安路徐家匯商業步行街的火爆發售開始，緊跟正全市大量商業房地產項目紛紛亮相，這一年刺激了整個蘇州房地產市場的徹底復蘇，更讓普通消費者認識到了房地產中蘊涵的投資價值。但隨著時間的流逝，進入20XX年，前期銷售火爆的商業房地產項目開始進入實際經營階段，人們才發現利潤與風險共存——不少新建商業項目由于未能很好的進行前期經營規劃致使開業后商家經營舉步艱難，先期銷售時發展商承諾的回報難以得到。加上短期內開發體量過于集中，最終導致商業房地產市場泡沫破裂。反而，住宅房地產市場在長期理性發展的同時，又吸納了商業房地產高峰期先進的規劃及營銷理念，進入2004年整個蘇州房地產市場最終以住宅為主導。

雖然，經過了這一房地產歷程，不少房地產發展商連同一些非理性的投資者被淹沒，但對整個蘇州市房地產市場今后健康的發展及購房者消費習慣的改變卻起著不可磨滅的貢獻，這些貢獻至少來自兩方面：

第一方面：讓所有發展商知道房地產不是一種短期投資建設過程，在項目開工建設前不僅要考慮銷售更重要的是日后運營。只有形成軟件、硬件與市場三者間完美統一，才能笑到最后。

第二方面：作為普通購房消費者，在作出投資行為前，不要輕信發展商為促進成交而作出的種種承諾，更重要的是理性的去分析該項目在未來幾十年內可能的經營及回報的可行性。

因此，本項目在開發建設之初，如何針對現時市場及今后發展趨勢而作出合適的項目整體形象定位、產品功能定位及為日后正常運營而規劃的各項軟硬件配套設施，才是令項目最終成功的可行之道。
 
一、項目總體形象定位

縱觀蘇州城市經濟及基礎建設的發展格局，具代表性的大型商業均分布在長安路、中心路及南京路交匯之處，方圓1000米內云集了例如秋葉原、寶皇及徐家匯等著名商廈，形成了蘇州絕對的商業核心圈。如對該圈進行細分，又不難發現該圈左邊以商業為主，而右邊以著名酒店、銀行、娛樂及通訊為主，初步形成了目前全國大中型城市所致力打造的中央商務區的雛形——即：CBD。
 
從歷史上看，例如全國三大城市：北京、上海及廣州的CBD發展歷史均存在以下幾個共同特征：

1）在城市發展中自然形成。

2）起始規模較小，功能主要集中在一條街道內。

3）未形成作為區域性CBD的地位。

例如：廣州CBD最初就是和商業中心混雜而居，如60年代，廣州市的CBD位于南方大廈、文化公園和人民南商業區一帶。但隨著區域經濟的發展，城市商務功能地位的上升，廣州CBD逐漸與商業中心分離，如70年代，廣州市的CBD轉移到海珠廣場的舊交易會、廣州賓館和華僑大廈區域；80年代，隨著環市路內多幢標志性建筑的建設，廣州的CBD轉移到花園酒店、白云賓館、世貿一帶；到了90年代，乘著城市東移的春風，廣州CBD的核心產業開始慢慢向天河北地帶轉移，大量金融保險業，跨國公司總部集聚在中信、市長大廈等大型建筑物，新的CBD已逐步形成。

由上述例證我們不難看出CBD在由“雛形”向“成熟”轉變的過程中必須具備的關鍵要素：

第一， 最初是和商業中心混雜而居；

第二， 規模較小，功能主要集中在一定區域內；

第三， 區域內自然形成了由眾多商業、酒店、寫字樓及銀行、公寓項目的混合發展經營模式，而單個項目所能完成；

第四，隨著區域內城市標志性物業的投入使用，該區域CBD形象才逐步走向成熟，形成對整個城市及周邊的影響力，發揮出“中央商務區”的真正功能。

隨著蘇州經濟發展和人民生活水平的提高，及政府致力于發展“五區三縣”中的“中心城鎮”，朝陽區在目前及今后的發展潛力都無可限量。因此做為外向型經濟發展的產物“CBD—中央商務區”形成已已成為必然趨勢。

結合上述三大城市CBD形成的四大要素來縱觀蘇州目前的城市格局，長安路與中心路交匯的沿線無疑成為CBD形成的最佳區域，而實際上目前該區域內除具備了核心商業功能外，還占據著蘇州僅有的兩家四星級酒店和蘇州劇院，以及為數眾多的銀行、通訊產業等。唯一尚缺的就是“城市標志性物業”的出現。

因此，本案作為融會商業、投資型公寓及寫字樓功能的綜合型物業，以其俊朗、雄偉的建筑立面，它的建成必然成為“城市標志性物業”，而我們也可以說是順應潮流的將定位于：
 
形成項目內部商務生態鏈

打造令蘇州CBD走向成熟的標志建筑

它的出現，必然使目前的城市格局和經濟發生了新的變化：

1、 是城市外向型經濟發展的必然產物

2、 是區域商業發展自然形成的產物

3、 是商務區由“雛形”向“成熟”轉變的必然產物

4、 是城市面貌更新的必然產物

CBD中央商務區概念

CBD-中央商務區一詞來源于本世紀20年代的美國。CBD是城市空間組織的核心部分，以城市商貿、金融以及綜合服務部門為主體。CBD的發展，對于經濟中心城市，特別是大城市具有普遍性，也是城市自身發展戰略性選擇與需要。

二、項目功能定位

在確定項目整體形象的基礎上，我們針對本項目實際情況，為世景國際各組成部分的功能定位如下圖：
 
1、商業部分的功能定位:

一個成功的商業項目，正確的定位是關鍵。正確的定位，不僅僅是發揮項目先天的優勢，更重要是要有前瞻性，能通過后期的適當的改造與創新的形象宣傳，挖掘新優勢，創造新優勢，激發最大價值，獲得最大收益。( )

定位原則：1，商圈互補；2，價值鏈完整；3，前瞻性；4，創造性；5，唯一性

下面我們就以上海最著名的新興商圈—徐家匯商圈來說明商業中心定位的幾大原則。

在徐家匯地鐵出口處，方圓500米內云集了：匯金百貨，太平洋百貨，港匯廣場，美羅城，及太平洋電腦城，科技街等近10家大型商業中心，每一家都是聲名赫赫。小小徐家匯又是如何容納這近10艘商業航母，而且讓每一家都經營興旺呢？奧秘就在商圈互補與價值鏈完整上。

匯金百貨：以中高檔服裝與化裝品為主體的時尚購物商城；

太平洋百貨：以臺灣與日本，韓國高檔商品為主體的中高檔購物商城；

美羅城：以經營世界頂級品牌為主體的高檔購物商城；

港匯廣場：集購物，休閑，美食，娛樂為一體的大型SHOPPING MALL；

太平洋電腦城：以經營電腦，手機及其它數碼產品為主體的專業商城

從以上各商業中心的的定位，我們可以看出，他們不但在距離上緊密相連，或者抬頭相望，而且在商業形態上也是層層遞進，緊密互補。不管你是普通白領還是高級金領或是外企高管，富豪新貴，只要你來到徐家匯，方圓500米內都有適合你的消費天堂。因此，這里的人氣和財氣自然旺盛。

在蘇州有徐家匯這樣規劃完整出色的商圈嗎？目前沒有。

我們可以歷數在長安路與中心路交匯一帶的大型商業中心。

蘇州商廈：以經營中檔服裝為主體的綜合型購物商城；l

寶皇購物廣場：以經營中檔服裝與化裝品為主體的綜合型購物商城；l

秋葉原購物廣場：以經營中高檔服裝與化裝品為主體的綜合型購物商城；l

徐家匯商業廣場：以經營中檔服裝與美食為主體的綜合型購物商城；l

北方商廈與美達服裝城：以經營中低檔服裝為主體的服裝商城；l

l 中檔服裝服裝產品幾乎成了蘇州所有商業中心的支柱經營商品，商業項目的功能同質化非常高，競爭越來越激烈，經營越來越困難。
 
蘇州的商業形態必須升級，打造一個象上海徐家匯這樣規劃完整出色的商圈，才是蘇州商業發展的趨勢。因此我們必須找到與現有商圈互補的空白點——那就是超越秋葉原，達到接近上海港匯廣場檔次的，集購物，休閑，美食，娛樂為一體的精品型SHOPPING MALL；
 
因此，結合項目的地段優勢與中等規模的體量，我們對于商場部份的定位就是：蘇州首座精品綜合性商業廣場：集購物，休閑，美食，娛樂為一體的綜合性消費平臺。
 
基本業態規劃：

l 首層與二層——“名店城”，采用連體銷售的形式，同時在推廣口徑上統一宣傳為首層，以淡化客戶心中三樓過高的傳統思維。

臨街商鋪應延續長安路巨大的人流及傳統商業格局，以形成與項目形象相協調的“品牌店”經營模式l

l 內街商鋪可通過營造室內休閑廣場，致力吸引于中高檔次的娛樂、餐飲商家進入，以形成依托于項目強大商務客源基礎上的特色經營。

l 三樓-四樓——通訊專業城：延續項目原有地塊經營通訊產品的傳統，采用玻璃通透式間隔成使用面積在20—40㎡左右的鋪面，即可解決傳統三樓商場采光不足的，又可極大的降低投資門檻，為原有地塊商家的順利回流奠定基礎。

l 四樓另一種備選的業態——數碼科技市場：隨著科技的快速發展，通訊產品與其他數碼電子產品的聯系日益緊密，同時PDA、MP3、MD及手提電腦在商務活動中的大量運用也為該市場的繁榮帶來穩定的客源支持。(從目前對市場的分析來看，還存在較大不穩定性)
 
2、商務部分的功能定位:

定位原則：1，商業商務商住互動互補；2，提升附加值；3，前瞻性；

下面我們就以廣州最著名的中央商務圈—天河北來說明商務中心定位的幾大原則。

以天河體育中心為圓心，方圓1000米內云集了：中信廣場，市長大廈，金利來大廈，高盛大廈，財富中心等數十座高級寫字樓；雖然競爭激烈，但卻一直保持極高的出租率與穩定增長的高租金，新的寫字樓與商住樓，銷售與出租情況亦十分好，天河北寫字樓熱賣熱租的奧妙在哪里？
 
奧妙就在于良好的商業商務商住互動互補，形成了完整的商務生態鏈。中國第一座SHOPPING MALL—天河城廣場為天河北廣場數以萬計的時尚白領提供最舒適便利的休閑購物場所；華南至高檔的購物中心—廣州時代廣場與廣州友誼百貨為數以千計的高級金領提供最優雅豪華的休閑購物出處。
 
緊鄰天河北中央商務區的就是廣州最早的豪宅區：名雅苑，薈雅苑等，最暢銷的豪宅區：伊頓18，芳草園等，及最新的酒店式公寓都會華庭，希爾頓陽光等。這些內外豪華管理出色的豪宅與酒店式公寓既為周邊的高檔寫字樓提供了大量的客源，相應地，這些高檔寫字樓同樣也為豪宅與酒店式公寓的租售提供了源源不斷的客源。因此，實現商業商務商住互動互補，不但是項目目前銷售成功的關鍵，也是項目成功營運的關鍵。
 
為了實現商業商務商住互動互補，減少對流動消費的依乃，培養固定真實消費者，天河城廣場，中華廣場，正佳廣場的著名商業中心都在原項目實行加蓋寫字摟的工程。
 
提供租客          提供租客

由此可見：商業中心-----------商務中心——------酒店公寓

提供顧客          提供顧客
 
這種商業商務商住互動互補的規劃，將是中國商業商務中心發展的必然趨勢。
 
另一方面，我們從北京，上海，廣州商業商務中心發展的規律來看，CBD（中央商務區）的建立，無疑是城市與經濟發展的必然趨勢。CBD，不但是一個城市商業商務的核心，也是一個上規模的城市發展的核心。

一個城市必須有一個中心，一個城市100萬人口左右的城市也只能有一個核心。蘇州的發展就是最好的例證。從三年的朝陽，崇文，景山等“五朵金花一起開“到現在強調地”以朝陽為發展核心，帶動其它城區共同發展的政策轉變，我們發現蘇州城市發展的下一個突破口就是：

整合已有資源，建立一個CBD（中央商務區）。以CBD為龍頭帶動城市的飛速發展。
 
因此，從城市區域功能規劃的高度著眼，結合項目的地段，規模與設計特點，我們對于商務部份的定位就是：中央商務區

1，商務港：蘇州首個4A級寫字樓

2，酒店公寓：蘇州首個4星級酒店公寓
 
三、世景的無限優勢

透過世景創新的服務，令企業都可盡享無限優勢：

l 對世景的實際使用者而言：可大幅節省辦公室成本開支。毋須任何前期資本投入，亦不必為未被使用的空間支付任何費用。只需按實際需要，隨時都可選擇擴充、縮小辦公空間，免卻長期租約的約束，靈活配置辦公用物業：一頁簡單合約配合完善的支援服務，有效節省物色理想辦公室所需時間與精力，讓企業營運盡在掌握。世景會為入住企業妥備一切：由進入世景辦公室的一刻開始，即可享用世界級資訊科技及硬件設備，傲然掌握分秒，確保時刻盡攬最優越商機。

l 對世景初始投資者而言：在與國際接軌的經營模式下，所帶來的是高額而又穩定投資回報，與目前習慣的商鋪、寫字樓、住宅投資不同，由于世景在采用類似于星級酒店的經營模式，迎合靈活辦公的國際趨勢，同時亦在最大程度上通過自身硬件降低企業辦公成本，從而獲得最大的入主效率和投資回報。

l 對使用世景經商者而言：經商關鍵莫過于企劃及財務管理。若開支可準確計算及可將所有隱藏成本統統刪除，業務已穩步踏上成功軌道。
 
對在世景中的公司而言:l 無論創立一所新公司還是，擴充營運規模或將旗下辦公物業增至最大化，世景都可為之效勞。世景擁有無限彈性，可按實際需要隨時擴充或縮減營運規模，從容迎接每個挑戰，盡掌勝算。
 
四、項目定位優勢的建立基礎

1、經營策略：

經營哲學：顧客至上。

服務宗旨：以合理售價及租金為顧客提供完善而優質的商務服務。

優質服務：引進世界流行的商務服務概念，建筑設計注重擁有更廣闊的空間，并揉合舒適光線，為顧客提供一個舒適的商務環境。

高效營運系統：充分利用星級酒店管理系統及國外先進的商務服務系統，加快回應顧客的需要，降低成本，提高營運效率。
 
2、競爭優勢：

世景國際的核心競爭力來自其三部分功能的相互依賴，共同形成對外部強大的商務輻射能力

首先，立足于傳統商業旺地的商業部分，以經營品牌、電訊和數碼科技等時尚商務產品，將項目與周邊商業、賓館、金融、通訊及娛樂產業進行嫁接，共同形成進行商務活動的區域環境。

其次，是世景酒店式投資公寓的出現，與臨近兩家四星級酒店遙相呼應，為商務人士提供更完善的服務，同時通過對甲級寫字樓的前期炒做，傲顯酒店式公寓所蘊涵的商機。

第三，是世景甲級寫字樓強勢登場，以其獨樹一幟的經營模式和絕對與國際接軌的軟硬件配套設施，通過高檔的形象及相對低廉的租金，將蘇州蘇州最具發展潛力的各類公司、企業及商家聚集在一起，共同組成項目內部的商務環境。

最后，在項目內部形成商業、寫字樓與酒店公寓商務鏈的基礎上，與周邊大環境進行全面接軌，以本項目為標志共同推進蘇州中央商務區的全面成熟。

這就是我們項目的最大競爭優勢：

完善全面內部商務功能，依托周邊環境共同組成——

商務活動生態鏈
 
前景展望：

商務生態鏈以全新的市場經營理念為投資者提供最具投資價值的產品，為商務客戶提供周到貼心的服務，優雅舒適的商務環境，必將成為引領本地區商務潮流，極大程度的引導城市功能格局的國際化進程。同時本項目引進國際先進的商業業態和管理，形成獨具特色的商業文化，為市民提供高品質的商品和服務，有助于提升整體商業水平，對促進商貿發展、填補商貿空白、優化商貿行業結構、改善購物環境和居民生活質量都具有重要意義。

五、目標客戶群所定及分析

1、目標客戶群定位：

本案的目標客戶群可劃分為隱性目標客戶群和顯性目標客戶群二大部分。隱性目標客戶群是針對項目本身的氛圍與形象以及服務配套的好話、獨特與否吸引而來的人流類型而提出的。而顯性的客戶群是被本案所能供給的良好的創新的氛圍與場地，以及大量人流量等先決條件所吸引購買或租賃本案來經營的大大小小的各類型商家、公司、企業及投資者。
 
2、目標客戶群描述：

隱性目標客戶群：l

這部分主要描述的是進入項目購物、娛樂、商務及辦公的人流，應該包括各種各樣的人：省內省外的人、商務活動者、本地人等，而且本案要達到的目的是，使來過本案的人都能成為回頭客、熟客，是顯性目標客戶進入的前期和基礎。

省內（市內）人流使其成為熟客、成為其來本地進行商務活動的首選地點

省外人流來到蘇州必到的首選地點

本地人使其認知到這是蘇州市CBD的一個最重要標志性商務中心及最值得到的購物地點

顯性l

從目前掌握的市場情況來看，

蘇州市寫字樓的租金價格比較平穩，投資回報率較低，缺乏投資者關注，而中、小型公司因為經濟實力有限，多以租賃為主，購買意向不強；而高檔寫字樓供應量較大，如黃金大廈、國貿大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項目，規模都比較大。同時這些高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優勢較被市場認可；

對于商業房地產市場，開發商、銷售商規模、水平良莠不齊，競爭多處在較低層次；沿街營業房從設計到銷售同質化現象嚴重；市場定位準確、商業氛圍濃的項目銷售依然良好。

由此可以看出，本案顯性目標客戶群主要由：國內外知名企業或本地區大型企業、中小型企業、品牌經銷商、娛樂業、餐飲業經營者、投資者組成。

A、國內外知名企業或本地區大型企業

鑒于展示已有企業文化及經濟實力的需要，力圖在市區內最核心、最具標志的物業中建立自己的辦公場所，以確定企業形象

B、中小型企業

經過一段時間發展的公司，雖然有了一定的經濟實力，但是由于業務的特殊性，并不愿意太快擴展隊伍，而寧愿保持非常精簡的人員配置。這些公司一直以來都在租用小面積的辦公間，也許是老式寫字樓的一間，也許是酒店的一個房間。然而，隨著時代的發展，高科技企業的興起，經營形式的增多，這些小企業已經發生了微妙的變化。有些企業在創建伊始便力圖建立一個國際化的公司，他們有一定的資金量，注重企業形象，

C、品牌經銷商

此類商家是屬于龐大的連鎖經營的專業集團，其實力、資金較為雄厚，其進入本案一般以中等規模的店鋪面積進駐，其經營貨品檔次高，價格中等以上，類型以中高檔男女服飾、名牌皮具鐘表、珠寶、連鎖美容等為主。

該類知名品牌商家進入，有利于本案檔次定位的提高，使整體的形象更佳。

D、娛樂業、餐飲業經營者

此類型商家的規模有中型，也有小型，有集團經營也有小型公司經營，有效填補了城內真正將購物、商務、娛樂、餐飲融于一體的綜合商業中心的空白。

E、投資者

投資者是每一個成功的商業物業不可缺少的一部分客戶，本案作為蘇州著名企業、知名品牌聚集地及傳統商業經營地，將達到提升物業檔次的重要作用。同時穩定的商務客源也可最大程度的支持其投資信心。
 
第三章 項目整體組合營銷策略報告

一、項目總體整合營銷策略

營銷策略即營銷戰略指導下的計謀與謀略，它雖由營銷戰略所規定，是對營銷戰略的進一步細化，但自身也是極為豐富多彩的，是可以對戰略進行創造性的發揮的，從而使戰略本身更加血肉豐滿，最終得以完美的實現。內容如下：

１、傳播形式的重點是創新性活動
    
以少而精為原則，適當打一些戶外廣告、車體廣告、報紙廣告、電視廣告、網絡廣告，把重點放在公益性、公關性、文化性的活動廣告上，形成強大的口碑廣告。
    
活動必須有所創新，有時需要大創新，這是必須堅持的一個原則，平庸無為的活動寧愿不搞。
    
許多創新型公關文化活動的原則爭取以最小的投入獲得最大的效果。
   
2、把握好市場推廣的節奏感
    
這些年的這方面的教訓太多太深刻了，那種開盤初期火爆不久便門可羅雀的經營景觀在很大程度上便是節奏感把握不好的結果。這方面一定從顧客心理和市場實際出發，以追求長期的、持續性的發展為原則，精心策劃營銷階段，寧可先稍低潮一點而逐漸掀起一波波新的高潮，也不可一下子耗盡了競爭力的精華，最后不得善終。

3、組合營銷，環環相扣

項目整體銷售成功的關鍵在于，各功能組合所形成的內部商務鏈及與外部環境的融合，因此無論是推廣任何一部分都必須與其他功能相結合，以整體商務環境做推廣營銷的基礎。
 
4、明確堅定的經營思路
    
在統一規劃設計、經營整體策劃、經營與管理相結合的前提下（經法律合同認定，不準隨意變更）將項目全部出售，然后統一進行物業經營管理或委托專業化的物業公司來進行管理，以保持經營的連續性、整體性、長期性和雙贏性。
 
5、實行銷售合同條款限制

對購房者施于嚴格的合同條款限制是有必要的，這也是許多商鋪銷售教訓所告訴我們的真理。應該規定，購買者在用途限定的區域內只能進行相應內容的經營，不得亂來。
 
6、慎重承諾，有諾必踐

不要輕易作承諾，尤其不要作過多的、過頭的承諾，因為這只會圖一時快意而埋下可能的隱患（數十萬平米的花園住宅就在旁邊使這一隱患更為可怕），盡量只作做得到的進行承諾。但一旦承諾了的就應該做到，有時多付出一些代價也是必要的。

二、總體操盤計劃、步驟

按照最優組合，順序如下：

第一階段：商業部分（20XX年4月—6月）
 
步驟一：首推二樓通訊專業城，主要考慮到項目的首次推廣必須最大程度的降低風險，力求一擊成功，而項目原地塊就是經營手機等通訊產品，因此該部分最為符合首次推廣的要求。

步驟二：三樓通訊專業城本身就是二樓通訊業態的延續，它是二樓經營面積的合理補充，用小面積間隔，最大程度的降低了投資及經營門檻，完全符合這部分商家的經營能力。該部分商鋪由于既可自營又可投資，適用性最強；

步驟三：首層雖然放在第三步進行銷售，但其推廣則是貫穿于整個商業的銷售過程中。原因在于該部分商鋪涉及金額巨大，買家作出投資決定的時間較長，如力圖在短期內銷售完畢的風險較大。因此我們可在前兩的步驟進行時就對其軟性宣傳已積累客源。在時機成熟時，選出商鋪中的絕版位置進行拍賣，既可以將一個項目的人氣炒到最旺，同時可以利用此次拍賣的新聞性將宣傳效果最大化，并且很容易控制成本。所以從大的思路上來說，拍賣既可以放在最前面哄人氣，又可以放在最后面提升價格。
 
第二階段：酒店式公寓：（20XX年7月—9月）

說明：操作重點在于"橫賣"與"豎賣"。

"橫賣"指的是在同一樓層當中賣戶型；"豎賣"指的是同一戶型中賣樓層。其中的主要操作因素是價格。我們可以先推出1/3的樓層來試盤，如發現哪一戶型賣得特別好，就迅速提價；相對滯銷的戶型就快速調整。

l 一開始就以操作中小戶型，建立鮮明的個性形象。以中小戶型為主體，使項目快速熱銷實現資金的快速回籠；

l 項目進展到中期，銷售針對目標客戶群進一步實施促銷策略，在項目已奠定個性的形象后，轉入進行實效的賣點訴求，如提升產品附加值，在保證均價前提下加快銷售速度，成功拓寬客戶渠道；
 
然后仔細研究客戶心理，有效進行房號管理。實現均衡銷售，而不靠降價來消化尾盤。l
 
第三階段：寫字樓（20XX年9月—10月）

說明：本項目寫字樓無論是在策劃理念上，還是日后的經營管理上對市場都是個全新的概念，因此需要宣傳后理解的過程較長，但其一旦推廣成功將在整體項目中占據較大優勢，其適用的目標客戶群體很多，放到第三階段銷售又可以避免與酒店發生沖突，同時，銷售酒店式公寓的過程中就可以積累到大量客戶。操作手法同酒店式公寓。

第四章 項目產品設計報告

第一部分：世景國際國際公寓產品設計構想

蘇州市世景國際國際公寓的誕生經歷一段長時間的精心規劃，我們深知在樓市競爭白熱化的今天，優越的產品質量只是基本，所以，我們不僅向客戶推薦房子，更是推薦一種健康舒適的居住環境，一種超五星級的英式管家服務、一種城市精英的新貴族生活的態度，而世景國際國際公寓則是這種生活態度的延伸及載體。

為了全力打造蘇州市投資型小面積公寓的第一品牌—世景國際國際公寓，世景置業公司在硬件與軟件的投資開發上是不貴余力的。而我們所有建設世景國際國際公寓的每一位成員共同努力的方向，就是希望所有入住世景國際國際公寓的業主都在硬件上能夠獲得一個良好健康的生活環境，軟件上能充分感受到英式管家服務的尊貴性、藝術性及完美性，并引以為榮。

以下就從居住環境和英式管家服務上來進行設計說明：

環境設計
    
21世紀將是環境的世紀。我們對于環境，尤其是居住環境的講究引導我們地自己環境觀念的提升，建立一個擴大的綜合環境觀。從創造人居環境的角度來講，第一是環境，第二是環境，第三還是環境。這果，第一個“環境”是指大的綜合環境，即要使我們的設計盡可能和周圍的自然的、地理的、景觀的、交通的、人文的、經濟的環境進行對接，選擇有利因素拉動樓盤發展定位，使項目融入環境的同時去改善環境，與城市總體規劃相一致。第二個“環境”是指中環境，就是居住區內部的環境。這一點正是眾多樓盤比較重視的環境。第三個“環境”是指住戶內部的小環境。即在住宅設計中使住宅內部的間隔上升為環境和空間的思考。那么環境設計應從以下七個方面著手考慮：

1．空間環境要滿足人的活動要求
   
提供充分的空間環境是營建居住區的基本條件：布置居住房屋的空間，教育兒童、購物、文化活動、醫療、居民交往休閑、老人兒童的通道、道路、停車場地及市政設施用地……住宅的內部空間要滿足人居的會客、起居、餐飲、學習工作、盥洗、烹飪及貯藏等需要。隨著人民生活水平的提高，快節奏的高效率的現代生活觀念將會滲入居住生活領域，小汽車擁有量會逐漸增加，經濟活動會越來越多地出現在居住區內。五天工作制的推行以及家務勞動愈社會化，使生活閑暇時間增多，健身文化娛樂成為生活中不可缺少的部分。

因此，世景國際國際公寓空間環境設計以滿足日益進化的生活及文化設施為標準，要注意和社會生產力的水平、人民的生活水平相適應而不是片面地去追求或過多地超越現實的生活水平。衛生間和廚房須具備自然采光及通風，因均為小戶型單位，避免發生一些不必要的事故。在有限的空間里，注重合理利用面積，爭取獲得稍大一點的貯藏空間，同時重視每戶入口處存放空間的設置。居住空間環境標的提高并不是要簡單地放大面積，而是要注重其功能的質量和充分發揮每一個平米的作用。

2．生態環境要有益于人的生理需求

選擇和營造良好的生態環境是人居的首要條件。就營造結合自然并具有良好的生態循環的人居環境而言，共生與再生原則就要求我們特別注意和自然的環境的結合和協作；關于因地制宜，因勢利導地利用一切可以運用的因素和高效地利用自然資源；減少人工層次而注意自然環境設計。

就世景國際國際公寓目前的生態環境而言：雖具有日照和通風條件，但臨近釋放有害氣體的化工廠，又位于主干道長安路旁屬噪聲地段。所以在綠化設施中要考慮生態綠化和景觀綠化的結全，多栽一些可以釋放有益氣體或可以減少塵埃和消音功能的樹種。同時在設計上要注意日照和穿堂風，保溫和節能等的生態問題，在偏東、西朝向的住宅外墻必須考慮遮陽問題。室內綠化設施對改善住宅的生態環境也有著很好的作用。
 
3．視覺環境要滿足人的心理需求
   
視覺環境要滿足人們對環境產生舒適的心理感受。居住區內的住宅、公建、小品和綠化設施必須進行整體考慮和相互諧調。居住區的良好的視覺就是追求寧靜典雅為主，環境設計要簡潔，綠化環境內不要過多去搞小品和雕塑。房屋的良好比例及和諧、明快的色彩是最主要的，不要在造型上過多地追求形式和一些不必要的裝飾。平面設計必須注意相鄰二戶的如曬衣、空調機的安放，均應進行整體考慮，以免破壞居住區的視覺景觀，降低了居住區的視覺環境的質量。

4．文化環境要達到陶冶人的要求

世景國際入住的客戶大都是城市精英，整體居住人群素質較高。所以必須在居住環境內提供一個供人們陶冶素養的高品位的文化環境。居住區內融合著居住文化環境。居住區融合居住文化、教育文化、飲食和娛樂文化……在居住的建筑里，公建、綠化乃至小品方面均要有文化的品位，使人們無論在居室、會所、文化休閑和購物飲食的場所內部感覺有一種高雅的文化環境的氛圍。千萬不要亂設廣告而讓商品經濟手法去干擾和破壞居住環境，要從環境的內涵上讓我們潛移默化地在心靈感受到濃郁的文化氣息而陶冶自己的情操。
 
5．人文環境要照顧人的交往要求
   
在居住區內必須體現在人文環境上滿足鄰里交往、兒童教育、行業交流、安全措施及進行園區活動等功能要求，突出以人為本的人文環境設計應慮居住區內鄰里更和睦、更安全、老人兒童更有歸屬感。要使居住區內洋溢著更為溫馨的氣氛，促使人們更加熱愛生活和追求自己崇高的理想。
 
6．智能環境要預計人的信息需求

必須預計預計居住生活在信息時代的進化及演變，必須對電腦聯網、光纖通信、太陽能的利用、水質處理、安全警報、防災控制以及節能和利用自然通風等方面進行新技術的考慮，便滿足信息快速和生活高效的要求。

7．管理環境要符合人的方便要求

居住區的管理必須全面和周到。以使居民在繁忙的工作和生活條件下感到方便。房屋以及設備的修繕必須及時、主動和迅速。各類物品的仁慈輸送要快速無誤，以節省居民的時間，保證生活的運轉和使人們感到無比的方便和愉快。