國際服裝城項目招商推廣方案

　　（一）招商策略

　　立足青島、面向全國、走向國際

　　以青島、省內、江浙等服裝生產集散地為重點，運用電話、傳真、網絡、DM等現代化通訊手段進行招商。效果理想的情況下，在保證青島地區招商指標的同時，隨時進行調整加大外地（及國際）招商力度。

　　“千手觀音計劃”和“大篷車行動”

　　“千手觀音計劃”，就是利用上述現代通信手段，把服裝城的招商信息，就像“千手觀音”一樣集中高效地直接傳達到服裝行業產業鏈各個環節的廠家、經銷商、代理商。

　　“大篷車行動”，就是各區深入本區內各重點城市、流動的招商。

　　（二）招商進度中的比例分配

　　招商的前期階段，招商的比例計劃為：青島地區招商占40％左右；外地招商占40％左右；國際招商占20％左右。

　　其中：青島地區招商所占比例不得超出整體的40％；外地招商、國際招商的比例可根據實際情況擴大，擴大部分可占用本地招商份額。

　　（三）進駐要求：

　　1.統一業態規劃：商家入駐須服從對商業街的整體規劃，不同業態分區設置。駐場前經確認業種及開業品牌，經嚴格考察審核后，方可簽訂租賃合同，并且在經營期間，如要調整經營內容需經萬科書面同意。

　　2.統一視覺形象：經營者對店鋪的裝修及招牌的制作方案須經萬科審核同意后方可施工，以保證店鋪風格符合商業街整體形象，營造規范化、一體化的經營、消費環境。

　　3.統一租賃管理：進駐商家在經營過程中須服從萬科物業的統一管理。萬科物業對商戶進行嚴格的租賃管理，同時提供高質量的物業服務，從而在給商家提供一個安全有序經營環境的同時，也為業主創造一個舒適、整潔的購物、休閑場所。

　　（四）招商付款方式

　　一、租金交納及優惠政策有以下三種方式：

　　1、一次性交納3年的租金。從第四年起租金遞增5％；第五年租金遞增6％；第六年租金遞增7％；總體租金遞增比例不超過原租金水平的20％。

　　2、首期交納5年租金的30％，正式開業前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5％；第七年遞增6％；第八年遞增7％；總體遞增比例不超過20％。可簽定租約合同期為20年。

　　首期就一次性交納5年租金。可獲得6年實際使用權的優惠政策。從第七年起租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過20％。除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機會。

　　3、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款。可獲得12年實際使用權的優惠政策。可簽定租約合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機會。

　　二、租金交納及優惠政策2（備選方案）：

　　1、同上。

　　2、第一段同上。

　　首期就一次性交納5年租金。可獲得贈送6個月無償使用權的優惠政策。從第七年起（含第6年后半年）租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過20％。除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機會。

　　3、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款。可獲得11年實際使用權的優惠政策。可簽定租約合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機會。

　　從上面的分析來看，一次性交納5年租金免費送6個月對公司最有利，租五年送一年的優惠政策雖然損失最多，但比打9折只多損失7千萬，而從對商戶的吸引力卻大大增強。同時保證提前還貸提高公司的信用級別，綜合考慮利大于弊。

　　注：以上方式并不是機械地推出，可視市場反應情況進行穿插，也可以在尾鋪招商過程中，對尾鋪招商的優惠力度增加時運用。

　　四、租金交納方式及提供優惠政策的理由：

　　考慮到項目的招商不但要符合公司的總體定位，同時還要兼顧公司的成本回收，并且回收期越短，產生的運營財務費用支出就越少，同時，及時還貸將有利于公司信用等級的提高，對將來的公司發展極其有利。上述方案一方面可以起到將缺乏實力小商戶擋在門外的作用（及抬高門檻），達到自然淘汰的目的。同時，根據‘現金是王’的原則，運用對我們影響極小的使用年限的優惠，讓利商戶，做到先期既給出優惠又不會使應收現款產生絲毫損失。

　　另外，兼顧將來中心商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案設定是為了盡量引導商戶去選擇5年一次性交納租金的方式。此方式達到的經濟效益將在附上的經濟分析內容中計算出具體的數據體現。

　　（五）招商人員的招聘工作：

　　為了更好地完成項目的招商工作，需要根據需求進行對招商隊伍的建立。由于項目屬性的特殊性，以及工作進度和工作強度的實際要求，無法任用缺乏經驗的人員，同時沒有時間對銷售人員進行從業崗位培養，故對招聘人員進行嚴格的從業經驗及工作能力方面的考量。

　　招聘原則：對商業專業的招商人員，必須具有本行業從業3年以上招商管理的經驗，優先考慮從事過商業房地產項目的招商工作、招商策劃等方面的工作經驗、或從事相關行業市場招商、擁有行業內大量全國性和國際客戶資源者。

　　招商部人員招聘計劃：總人數為50人（暫定）。按地區分招商分部。