淡市營銷紛紛擾擾，各有各的奇招，但抓完眼球，是否真的有效，就不得而知了。為了給大家撥開重重迷霧，以知識管理之名，對市面上各類奇招進行了分析，發現真正務實的不過寥寥，由此，特書淡市營銷十大不敗秘籍以饕讀者。下面，公司與您一起分享房地產淡市營銷十大不敗秘籍：

　　秘籍1：降價
　　關聯詞：直降、特價、團購打折、送實物、抽獎、內部員工價
　　不敗策略：主動降價、規模推盤，踩準市場機會點。
　　不敗指數：★★★★☆ 風險指數：★★☆
　　目前市場異常嚴峻，需求釋放掉一波便少一波，如何踩準節奏，成功出貨，價格成為關鍵。尤其是至今還未明顯調價的中大型房企，資金回款、銷售指標的壓力相對偏大，采用價格策略已經迫在眉睫，具體幅度建議一步到位的手段。以龍湖集團為例，是2012年以來最具有代表性的房企，該企業早在大年初四便開始進入銷售狀態，依靠在華東、西南兩大重點區域的集中推案，一季度即收獲兩個10億銷售金額的周末，在同業競爭中積累下了第一筆業績。俗套的降價是永遠不敗的秘籍！

　　秘籍2：電商關聯詞：網上售房、網絡競拍
　　不敗策略：成本低、影響大，降低營銷成本同時搶占先機。
　　不敗指數：★★★★☆ 風險指數：☆
　　截止目前，包括保利、萬科、龍湖、SOHO在內的諸多全國性品牌開發商均已開拓了電商渠道，保利更是采取了全國電商。電商的獨特優勢主要有兩點：其一在項目定價上，“零元起拍”、“限時團購”等新穎手法改變了以往房地產企業定價的模式，將定價權交給了購房者，從而以較低成本實現了“成本定價”向“需求定價”的轉變；其二在客戶蓄水上，電商將各個項目、二手房源與最終購房者直接對接，實現了“廣告效果化”和“代理渠道化”的統一。2011年5月29日，新浪樂居房產電商頻道的首家網絡專賣店“游站”正式開盤，搶購活動開始僅2分鐘，180套房源通過網絡被瞬間搶購，直接參與者近千人，遠遠大于項目銷售套數。

　　秘籍3：拓客
　　關聯詞：直效拓客、派傳單、電話營銷、短信營銷
　　不敗策略：直擊終端客戶，正面接觸，大面積撒網。
　　不敗指數：★★★★ 風險指數：☆
　　直效拓客、海量拓客，是易居最為經典的戰術之一，同時也最能體現易居的亮劍精神。在淡市之中，依靠周密的安排與眾多同仁的合作，通過派發傳單、發送短信、電話營銷、策劃活動等方式，直擊終端客戶，壓迫式營銷，將項目強有力地推薦到客戶面前，通過海量的拓客，儲備客戶資源。

　　秘籍4：聯動
　　關聯詞：聯合代理、一二手聯動(二三級市場聯動)
　　不敗策略：聯合代理——充分競爭，推動銷售；一二手聯動——利用中介公司門店多、布點廣、客戶資源多、善于主動出擊等優勢快速擴大有效客戶源。
　　不敗指數：★★★★ 風險指數：★★★★
　　聯合銷售代理模式帶來競爭，銷售代理必然全力以赴，對項目的銷售帶來很大的推動作用。一二手聯動，可以解決案場來客量不足，是改坐銷為行銷的一種方式。成熟的房地產市場上，一手物業和二手物業有較強的替代性，客戶群高度重合，在這類市場上，客戶資源可實現高效“一二手聯動”。花樣年君山在2011年銷售中，就是采用了一二手聯動的方式營銷。聯動策略，依賴競爭促進銷售的同時，也會帶來惡性競爭，銷售代理之間發生摩擦在所難免。因此，聯動模式需要銷售代理之間要有良好的競爭心態，而開發商要擁有成熟的營銷管理經驗來制約和管理銷售代理。

　　秘籍5：老帶新
　　關聯詞：口碑營銷、客戶會、業主激勵計劃不敗策略：加強客戶維護，以老客戶口碑為宣傳利器，開發新客源，并實現企業品牌價值提升及長遠發展。
　　不敗指數：★★★★☆ 風險指數：★☆
　　這是淡市一貫使用的老辦法，效果較好，讓老業主介紹新客戶購買，成交后，新老客戶均有相應的獎勵機制。此外，老帶新也出現了升級模式，比如客戶會。假如項目產品好、服務到位，老業主會主動推薦。比較成功的就是萬科萬客會，萬客會通過積分計劃、會刊互動、商家優惠及各類客戶活動，來有效維護客戶關系，高效管理客戶資源。

　　秘籍6：保值
　　關聯詞：回購、補差、無理由退房
　　不敗策略：掌握客戶“怕跌”心理，直接切中要害。
　　不敗指數：★★★ 風險指數：★★★★☆
　　通過保值類營銷策略，給購房者一個保障，促使觀望者入市下訂。一般操作方法如下：限定一個時間回購，原價或加價回購，一般從交房算起，1～3年回購。確定在某時間段內以何為標準補差，不差的參照標準有兩種選擇：一是樓盤后期的價格，一是區域平均房價。除回購外，類似的還有無理由退房，這是由潘石屹原創，一般時間約定在正式交房之前，也有在交房后。保值回購類營銷策略，雖然有一定成效，但存在較大風險，后期操作比較困難，約定的標準難，裝修費用、折舊等等都要考慮。

　　秘籍7：零首付
　　關聯詞：一成首付、分期、減首付、免息
　　不敗策略：減輕購房者的首付壓力，促進銷售。
　　不敗指數：★★★☆ 風險指數：★★★☆
　　零首付，是由銀行提供70%～80%的購房款按揭比例，余下的20%～30%由開發商為購房者墊付，至交房前付清首付款的一種促銷方式。零首付和首付X萬、一成等都是在宏觀調控前，降低置業門檻，鼓勵住宅消費的產物。全國各地均有類似案例，如上海閔行的歐風麗景推出首付10%，消費者只要準備一成的首付款，余下的二成首付款，可從某專業投資公司處無息(由開發商支付利息)獲取，這筆款項的還款期限為交房時。這一方法存在一定風險，如果購房者以后的還款能力發生問題或交房時房價猛跌導致購房者不愿付剩余的首付款時，后遺癥會發作，開發商就“啞巴吃黃連”。

　　秘籍8：免月供
　　關聯詞：零月供、送月供
　　不敗策略：緩解購房者供房壓力，促進銷售，對利率提高的現狀比較適用。
　　不敗指數：★★★☆ 風險指數：★★★☆
　　開發商免費為業主提供一定期限的月供，緩解購房者供房壓力，促進銷售，實則是變相的打折。適用新開盤項目，特別適用于首置剛需客群。需要注意的是，在目前各大銀行貸款額度有限的情況下，需要聯合銀行共同操作，以避免客戶有意愿但貸不出款的情況發生。近期，深圳同時出現兩樓盤免月供營銷活動，一是大運城邦，免18個月月供，效果不錯，連續2周都確有千人到場，辦了180張VIP卡；二是瑞思國際，全國第一次出現寫字樓免12個月月供活動，其亮點是帶租約，深圳唯一在售以租養供寫字樓。

　　秘籍9：體驗營銷
　　關聯詞：試住、試買、樣板房真人秀
　　不敗策略：通過體驗及真人秀表演，購房者對產品有更全面的認識，為樓盤的口碑奠定堅實基礎，促銷同時也能提升企業品牌形象。
　　不敗指數：★★★ 風險指數：★☆
　　“先試住后購買”的方式，對于購房者而言，可以通過實實在在的體驗，了解產品的質量、戶型的優劣，以及環境的好壞，身臨其境感受樓盤的價值。適用環境有特色、注重服務品質的項目。試住期間，通過在這里的吃、喝、玩、樂，全方位體驗小區的環境、配套、服務，生活方式等立體式的感受。比如，重慶中冶北麓原、上海朗詩綠色街區。而真人模擬秀，則是雇用演員在樣板間內表演，展現生活情境。適用項目新開盤項目，有特殊概念的項目。比如，青島中信森林湖，雇用演員扮演一家人，在樣板間內表演日常的生活狀態，樣板房對客戶開放參觀。

　　秘籍10：全員營銷
　　關聯詞：全開放式營銷
　　不敗策略：向全社會開放房源，盡可能動用更多人的社會關系，推動銷售。
　　不敗指數：★★☆ 風險指數：★☆
　　今年2月6日，綠城集團董事局主席宋衛平表示，綠城將啟動全新的銷售模式改革。綠城的房源將向全社會開放，社會上任何一個人，都可以幫綠城賣房子。無論是企業銷售人員，還是非專業銷售人員，只要幫綠城賣出房子，都可獲得一筆不菲的傭金。業內將綠城這種全開放式的銷售模式稱為“全員營銷”。這條消息放出后不久，寧波一位網友便在微博爆料：寧波一些樓盤也開始“全員營銷”，售出一套房子，傭金起步價為2萬元。所謂全員營銷，類似舉措以往就有，只不過這次被概念化炒作了一把。該秘籍具體實施起來，還有很多細節上的難度。較為適用于高端樓盤營銷，適合一對一的銷售模式。（來源：克而瑞）